8. Devolución Gastos de formalización de la Hipoteca

¿Sabías que puedes reclamar los Gastos Hipotecarios?

Asesoría Agemfis te ofrece la oportunidad de poder reclamar los gastos de formalización de la hipoteca: gastos de notaría y gestoría, gastos de tasación de la vivienda, registro de la propiedad y actos jurídicos documentados. Al igual que ha ocurrido con las cláusulas suelo, una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor asumir los gastos y el pago de los tributos de la formalización de las hipotecas. Como ejemplo, en una hipoteca de 150.000 € se podrían recuperar hasta 3.000 €.

El Tribunal Supremo determina que “la imputación en exclusiva de los gastos al consumidor es una cláusula abusiva, al no permitir una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos, sino que recae totalmente sobre el hipotecante, ocasionándole un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de un negociación individualizada. Se trata, pues, de una nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva, en los términos del artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por lo que la misma en principio es imprescriptible.

¿Quién puede reclamar los gastos de su hipoteca?

• Todo el mundo que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario. Es decir, aunque la hipoteca esté ya cancelada puedes recuperar tu dinero.

¿Hasta cuando puedo reclamar?

Desgraciadamente, no todos los hipotecados podrán reclamar su dinero.

Quienes ya hayan pagado su hipoteca podrán reclamar sólo si terminaron de hacerlo en un plazo de cuatro años antes de la sentencia, que es de fecha, 23 de diciembre de 2015. Es decir, que si terminaste de pagar antes del 23 de diciembre de 2011 no podrás reclamar el dinero.

Quienes sigan pagando su hipoteca podrán reclamar la devolución de ese dinero y disponen de un plazo de cuatro años desde la sentencia para hacerlo. Esto quiere decir que se podrá reclamar hasta el 23 de diciembre de 2019, incluido.

¿Por qué todo el mundo puede reclamar los gastos de formalización de su hipoteca?

• Se trata de supuestos de nulidad de pleno derecho y, es decir, son supuestos que aunque se haya firmado una cláusula en un contrato firmado ante Notario, la misma ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo, lo que implica que es como si no se hubiera puesto, ya que en este caso se ha considerado que como clausula  abusiva, siendo  irrelevante que el contrato de préstamo se haya amortizado ya y por lo tanto ya no tengas préstamo, tendrás el mismo derecho a solicitar su devolución que las personas que en este momento aún lo tengan vigente.
• Según nuestro ordenamiento jurídico las ACCIONES DE NULIDAD ejercitadas no prescriben. En el caso de que tu banco sea  BBVA la acción prescribe en diciembre de 2020.

¿Qué puedo recuperar de esos gastos?

• Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
• La TASACIÓN de la vivienda.
• Factura del REGISTRO DE PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
• IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS al que se encuentre sujeta y no exenta la Escritura de Préstamo Hipotecario.
• Gastos de GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco (que es lo que suele ocurrir en la inmensa mayoría de los casos)

Además, a todas estas cantidades habría que sumar los intereses que hayan devengado.

Todos estos pagos realizados por el cliente en el momento de formalizar su hipoteca, en realidad, deberían de haber sido abonadas por el banco. La Justicia ha determinado que los gastos hipotecarios enumerados son cláusulas abusivas que perjudican a los consumidores y por ello tienen derecho a su reembolso.

¿Qué documentación necesito para reclamar?

• Copia de la escritura del préstamo hipotecario, que debió facilitarte el banco cuando tramitó la inscripción de la escritura. En caso de no disponer de ella, puedes dirigirte a la notaria donde firmaste el préstamo hipotecario y solicitar una copia.
• Facturas de notaría, registro, gestoría. Normalmente la gestoría que se ha ocupado de gestionar la hipoteca o la propia entidad bancaria entrega estas facturas una vez han tramitado el préstamo hipotecario. En caso de no disponer de las facturas, podrás dirigirte a la gestoría que tramitó el préstamo y pedir copia de todas las facturas. Si la gestoría no ha guardado copia de todos los documentos, entonces deberás pedirlos de manera individual a la notaria, al registro y a la gestoría.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Modelo 600 o 601).  Lo mismo que sucede con las facturas, puedes dirigirte a la gestoría que tramitó el préstamo. En caso de que la gestoría no tenga copia habrá que dirigirse a la oficina liquidadora de la Comunidad Autónoma donde se firmó el préstamo.

¿Tengo que declarar ante Hacienda el dinero que recupere ?

La cuestión fiscal en este caso aún no tiene una normativa específica, por lo que, en principio, al no estar regulada aún, no existe obligación formal de declarar ante hacienda el dinero que se recupere por este concepto en la declaración de la renta.

Aunque a juicio de esta letrada, muy probablemente, cuando se proceda a elaborar su desarrollo normativo pueda suceder lo mismo que ha sucedido con la cláusula suelo, ya que por analogía se daría la misma situación.

¿Qué seguridad hay de ganar la reclamación?

Existe ya jurisprudencia del Tribunal Supremo, por lo que las probabilidades de éxito son muy grandes.

Indicar que esta sentencia, que es vinculante para los jueces nacionales, afectará a los procesos pendientes, en los que todavía no exista sentencia firme, vinculando a los tribunales en las sentencias que pongan fin a los procesos.

Por último y en definitiva, los particulares, consumidores, que aún no hayan planteado demanda instando judicialmente la nulidad podrán hacerlo ahora solicitando, con plenas garantías de éxito, la restitución íntegra de lo pagado como consecuencia de la cláusula abusiva.

Por lo que, si tienes o has tenido hipoteca, no lo dudes más y reclama todo lo que pagaste demás. Ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos a recuperar todos tus gastos.