8. DEVOLUCIÓN GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA

Artículo actualizado a 1 de abril de 2023

¿Sabías que puedes reclamar los Gastos Hipotecarios?

Asesoría Agemfis te ofrece la oportunidad de poder reclamar los gastos de formalización de la hipoteca: gastos de notaría y gestoría, gastos de tasación de la vivienda y registro de la propiedad . Al igual que ha ocurrido con las cláusulas suelo.

El  Tribunal Supremo en diciembre de 2015 ya consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor asumir los gastos y el pago de los tributos de la formalización de las hipotecas. Como ejemplo, en una hipoteca de 150.000 € se podrían recuperar hasta 3.000 €.

El Tribunal Supremo determinó que “la imputación en exclusiva de los gastos al consumidor es una cláusula abusiva, al no permitir una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos, sino que recae totalmente sobre el hipotecante, ocasionándole un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de un negociación individualizada. Se trata, pues, de una nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva, en los términos del artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por lo que la misma en principio es imprescriptible.

¿Quién puede reclamar los gastos de su hipoteca?

• Todo el mundo que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario. Es decir, aunque la hipoteca esté ya cancelada puedes recuperar tu dinero.

¿Hasta cuando puedo reclamar?

Si una cláusula es nula, no hay plazo alguno para solicitar su nulidad.

Si existen plazos para reclamar las cantidades, sin embargo, según lo apuntado por el Tribunal Supremo en la cuestión prejudicial planteada a Europa, los plazos que baraja como posibles no finalizarían hasta al menos enero de 2024. De todos modos, es una cuestión pendiente de clarificar. Tráenos tu hipoteca y te decimos si puedes reclamar y cuánto podrías recuperar.

¿Por qué todo el mundo puede reclamar los gastos de formalización de su hipoteca?

• Se trata de supuestos de nulidad de pleno derecho y, es decir, son supuestos que aunque se haya firmado una cláusula en un contrato firmado ante Notario, la misma ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo, lo que implica que es como si no se hubiera puesto, ya que en este caso se ha considerado que como clausula  abusiva, siendo  irrelevante que el contrato de préstamo se haya amortizado ya y por lo tanto ya no tengas préstamo, tendrás el mismo derecho a solicitar su devolución que las personas que en este momento aún lo tengan vigente.
• Según nuestro ordenamiento jurídico las ACCIONES DE NULIDAD ejercitadas no prescriben.

¿Qué puedo recuperar de esos gastos?

• 50% de la factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
• 100% de la factura de la TASACIÓN de la vivienda.
• 100% de la factura del REGISTRO DE PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
• 100% de la factura de la GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco (que es lo que suele ocurrir en la inmensa mayoría de los casos)

Todos estos pagos realizados por el cliente en el momento de formalizar su hipoteca, en realidad, deberían de haber sido abonadas por el banco. La Justicia ha determinado que los gastos hipotecarios enumerados son cláusulas abusivas que perjudican a los consumidores y por ello tienen derecho a su reembolso.

Distribución de los gastos

En la actualidad ya se han dictado 4 sentencias por el Tribunal Supremo en enero de 2019, a la que se suma la sentencia del Tribunal Supremo que fija la doctrina de 27 de enero de 2021 y a la del Tribunal Europeo de 16 de julio de 2020, pronunciándose en cuanto al reparto de gastos en los préstamos hipotecarios.

Los criterios que deben regir la distribución de los gastos derivados de la celebración del contrato, una vez declarada la abusividad de la cláusula, han sido fijados por la jurisprudencia del TS en sus sentencias de 23 de enero de 2019, de 24 de julio de 2020, 26 de octubre de 2020, 17 de noviembre de 2020, 27 de enero de 2021 y otras muchas posteriores

El Tribunal Europeo, posteriormente, establece que la totalidad de los gastos de registro, tasación y gestoría deben ser asumidos por el banco y no soportados por el cliente y al 50% los gastos de notaría.

¿Tengo que declarar ante Hacienda el dinero que recupere?

En este punto hay que diferenciar si se recibe el dinero de forma extrajudicial o si por el contrario hemos tenido que acudir a la vía judicial.

• EXTRAJUDICIAL.- En el primer caso, si hemos conseguido recuperar todos los gastos de forma extrajudicial, es decir, presentando tan sólo la reclamación al banco, en este supuesto, la Agencia Tributaria ha manifestado que en estos casos no será necesario que declare estas cantidades, pues éstas no supondrán rendimiento o ganancia para el contribuyente.
• JUDICIAL Sin embargo, en el caso que se haya tenido que acudir a los Tribunales, el supuesto es diferente, pues en estos casos probablemente el banco haya tenido que pagar intereses indemnizatorios así como las costas judiciales. En este supuesto, tanto los intereses como las costas, son percibidos por la Agencia Tributaria como ganancias patrimoniales y habría que incluirlos en la declaración de la renta.

Según explican desde la Agencia Tributaria, “la devolución por parte de la entidad financiera de algunos gastos pagados por la formalización del préstamo hipotecario en virtud de la anulación por sentencia judicial de las cláusulas que establecen que dichos gastos deben ser por cuenta del prestatario no supondrá rendimiento o ganancia para el contribuyente al considerarse que su pago constituyó únicamente una aplicación de renta siempre que dichos gastos no hayan sido objeto de deducción de los rendimientos de capital inmobiliario o de los rendimientos de actividades económicas. Por tanto, el contribuyente no integrará en su declaración las cantidades percibidas por este concepto”.

¿Qué documentación necesito para reclamar?

• Copia de la escritura del préstamo hipotecario, que debió facilitarte el banco cuando tramitó la inscripción de la escritura. En caso de no disponer de ella, puedes dirigirte a la notaria donde firmaste el préstamo hipotecario y solicitar una copia.
• Facturas de notaría, registro, gestoría. Normalmente la gestoría que se ha ocupado de gestionar la hipoteca o la propia entidad bancaria entrega estas facturas una vez han tramitado el préstamo hipotecario. En caso de no disponer de las facturas, podrás dirigirte a la gestoría que tramitó el préstamo y pedir copia de todas las facturas. Si la gestoría no ha guardado copia de todos los documentos, entonces deberás pedirlos de manera individual a la notaria, al registro y a la gestoría.
• Factura tasación de la vivienda.

¿Puedo reclamar también  si me cobraron comisión de apertura al firmar la hipoteca?

Por supuesto, con la reciente Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, ha estipulado que también se puede reclamar su nulidad si no cumple con los requisitos de transparencia y abusividad.

Por último y en definitiva, los particulares, consumidores, que aún no hayan planteado demanda instando judicialmente la nulidad podrán hacerlo ahora solicitando, la restitución íntegra de lo pagado como consecuencia de la cláusula abusiva de los gastos.

Por lo que, si tienes o has tenido hipoteca, no lo dudes más y reclama todo lo que pagaste demás. Ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos a recuperar todos tus gastos.