55. Arrendamientos urbanos de viviendas COVID-19

Ante la gran actividad legislativa que se está produciendo, desde que se declaró el estado de alarma el pasado día 14 de marzo de 2020, como consecuencia de la actual crisis provocada por el COVID-19, es por lo que, desde Asesoría Agemfis estamos trabajando para dar a conocer a todos los ciudadanos las nuevas normativas que se han aprobado durante el estado de alarma, especial COVID-19.

En los dos siguientes artículos analizaremos el  Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Hoy comenzaremos con este último Real Decreto Ley, y analizamos los arrendamientos de viviendas

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS

 I. INTRODUCCIÓN

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, adoptó medidas urgentes ante la grave situación motivada por la crisis sanitaria del COVID-19, que afectan tanto al ámbito social y económico, contemplando en el Capítulo 1, sección 1ª, las medidas referidas exclusivamente a los arrendamientos de viviendas y dirigidas a familias y colectivos vulnerables.

De forma adicional, en el ámbito del Plan Estatal de Vivienda, el Real Decreto-ley 11/2020 ordena en sus artículos 10, 11 y 12 al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que dicte una Orden en la que se incorpore el «programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual», lo que se lleva a cabo por la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril.

A continuación recopilamos de manera esquemática las medidas adoptadas en cuanto a los arrendamientos de vivienda habitual.

II. SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y LANZAMIENTOS 

El Real Decreto-Ley establece que una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”), en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, dará lugar a una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento por un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley.

 Si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquélla se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales.

En caso de que el establecimiento de la suspensión extraordinaria afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

• Aplicación: Tan sólo para los contratos de arrendamientos vivienda habitual sometidos a la LAU 29/1994.
• Beneficiario: Arrendatario (inquilino) en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
• Plazo solicitud: Una vez finalizada la suspensión de plazos acordada por la declaración del Estado de Alarma.
• Procedimiento:
  • Lanzamiento señalado antes de la declaración del estado de alarma: El arrendatario deberá acreditar ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida por el coronavirus. El LAJ, notificará a los servicios sociales y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento por un periodo máximo de SEIS MESES.
  • Lanzamiento no señalado. Desahucio en fase de requerimiento o pendiente de juicio: Suspensión del plazo establecido en el art 440.3LEC o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de SEIS MESES. El Decreto podrá establecer la suspensión con carácter retroactivo y fijará expresamente que transcurrido el plazo fijado, se reanudará su cómputo. 
• Arrendador: En situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, se deberá notificar al LAJ, presentando escrito y documentos acreditativos, comunicación a los servicios sociales por el LAJ para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

 III.- PRÓRROGA   DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

 Se establece que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley (es decir el día 2 de abril de 2020), hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita previsto en la LAU, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

 Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

• Aplicación: SOLO contratos de arrendamientos vivienda habitual sometidos a la LAU 29/1994, que finalicen desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020 (02-04-2020) hasta el día en que hayan transcurrido DOS MESES desde la finalización del estado alarma.
• Prórroga: Máximo de SEIS MESES, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

 IV.- MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA EN VIVIENDA

EL Real Decreto-Ley en primer lugar hace una diferenciación dependiendo si el arrendador es un particular o una empresa, entidad pública o un gran tenedor.

Gran tenedor: Se entiende como tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2.

CUANDO EL ARRENDADOR (PROPIETARIO) ES EMPRESA, ENTIDAD PÚBLICA O GRAN TENEDOR

En estos casos se aplica de forma automática la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

El Real Decreto-Ley establece el derecho de la persona arrendataria (inquilino)de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la LAU que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, a solicitar de la persona arrendadora cuando ésta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor,  en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

• Plazo de solicitud: El arrendatario podrá solicitar la moratoria al arrendador en el plazo de 3 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 11/2020. (2-04-2020). Disp. Final Cuarta RD-Ley 16/2020.
• Beneficiarios: Arrendatario en situación de vulnerabilidad económica.
• Contestación Arrendador: El arrendador deberá contestar al arrendatario su decisión en el plazo de 7 días laborables, siempre que no se haya llegado a un acuerdo previo, que será una de las siguientes alternativas:
  • Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si áquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante un máximo de tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Asimismo, la persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el presente Real Decreto-Ley, levantándose esta moratoria en el pago de la renta arrendaticia y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

CUANDO EL ARRENDADOR NO ES EMPRESA, ENTIDAD PÚBLICA NI UN GRAN TENEDOR 

• Plazo solicitud: El arrendatario tiene el plazo de 3 meses para solicitar la moratoria desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 11/2020. (02-04-2020). Disp. Final Cuarta RD-Ley 16/2020 COVID-19: Siempre que entre las partes no se haya llegado a un acuerdo previo.

• Contestación del arrendador: En el plazo de 7 días hábiles deberá contestar si acepta las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda, en su defecto, las posibilidades alternativas que plantea en relación con las mismas.

• Acceso al programa de ayudas al arrendatario: En el caso que el arrendador, persona física, no aceptare ningún acuerdo y la persona arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida podrá tener acceso al programa de ayudas.

Se entiende que se está en situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando concurren de manera conjunta los siguientes requisitos:

• Aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de desempleo, ERTE, o hayan reducido su jornada por motivos de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

• Límite de los ingresos de la unidad familiar. El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familia, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

• • Con carácter general, los ingresos no superen tres veces el IPREM mensual (para el año 2020 es 537,84€).
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijos a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
  • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM.
  • Que la renta más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Engloba el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios.

• Requisito de no disponer de viviendas en propiedad o usufructo. No concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquélla sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

V. AYUDAS Y AVALES

Se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial Aprobación de una línea de avales en el RD-L 11/2020, por un plazo de hasta catorce años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

• Programa de ayudas en los alquileres de vivienda habitual. Concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.

• Cuantía de la ayuda podrá alcanzar hasta el 100% del importe de seis mensualidades, con un máximo de 5.400 euros, a razón de un máximo de 900 euros por mensualidad.

• Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

• Orden TMA/336/220, de 9 de abril, en vigor desde el 11 de abril. v Decreto 25/2020, de 1 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 226/1988, de 30 de diciembre, por el que se regula la reducción del precio de la venta de las viviendas administradas por el Instituto de la Vivienda de Madrid. BOCM de 2 de abril de 2020. Los arrendatarios de viviendas de la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 podrán solicitar una reducción de renta. Considera arrendatario en situación de vulnerabilidad, entre otros, a los trabajadores autónomos o por cuenta propia –sin distinción del régimen de previsión social que tengan suscrito- que hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída en sus ventas de al menos el 40 por 100, comparando el promedio de facturación del trimestre anterior a la fecha de solicitud de la reducción con el promedio de facturación de ese mismo trimestre en 2019, salvo inicio posterior de la actividad, en cuyo caso se valorará el promedio de facturación mensual o trimestral de que dispongan. La reducción de renta tendrá eficacia por el período que dure el estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y sus posibles prórrogas, computándose por meses completos.

• Sustitución del programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual por el nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.

Mediante Orden Ministerial del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se sustituirá el Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el nuevo “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables”. Este programa tendrá por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables. Podrán ser beneficiarias de las ayudas de este programa las personas referidas en el apartado anterior y las administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, de economía colaborativa o similares, siempre sin ánimo de lucro, cuyo objeto sea dotar de una solución habitacional a aquéllas personas y por cuenta de las mismas.

Pero ahora yo me hago la siguiente pregunta, ¿qué sucede cuando existe una doble situación de vulnerabilidad, es decir, tanto el arrendatario como el arrendador se encuentran en situación de vulnerabilidad?

SITUACIÓN DE DOBLE VULNERABILIDAD

En este punto, hay una cuestión trascendente, que no se aborda en el RD Ley y es la siguiente: ¿qué pasa si las dos partes tienen “vulnerabilidad”? El arrendatario lo tiene claro, pide las ayudas contempladas en el art. 3. Y, en principio, también el arrendador, que puede alegar su situación de vulnerabilidad según el art. 1.4 y 5, con la diferencia de que al primero la subvención o el préstamo será lo suficiente para pagar la renta, pero al segundo se desconoce, esperando que será igual que lo que cobraba por el alquiler, pues es lo lógico y coherente, ya que si es menor puede que entonces sea él quien entre en situación de “vulnerabilidad”.

En el próximo artículo, abordaremos en detalle qué sucede con los arrendamientos de local de negocio durante este estado de alarma, despejaremos las dudas respecto a en qué situación quedan los arrendadores, así como todas las opciones con las que cuenta el arrendatario durante este estado de alarma.

Así mismo, publicaremos un ebook gratuito, para que os lo podáis descargar, donde explicamos al detalle ambos arrendamientos tanto el de vivienda como el local de negocio, donde podréis ampliar información y donde contestamos a las preguntas más habituales que se están haciendo tanto inquilinos como propietarios ante esta nueva situación.

Si necesitas ampliar información sobre este asunto, o tienes dudas sobre los derechos que tienes como propietario o como inquilino, ponte en contacto con nosotros y te daremos la solución que necesitas.

Un saludo y hasta el próximo artículo