57. Arrendamientos de locales COVID-19

ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO

 En el anterior artículo estuvimos analizando la situación de los arrendamientos de vivienda durante el estado de alarma, y en el presente artículo analizaremos que sucede con los locales de negocio durante el estado de alarma.

I. Introducción

II. Arrendador es una empresa, una entidad pública de vivienda o gran tenedor

III. Arrendador no es una empresa, ni una entidad pública de vivienda ni un gran tenedor

IV. Acreditación del cumplimiento de requisitos

I. INTRODUCCIÓN

Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

La falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

 A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma.

 El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, establece en el Capítulo I la regulación para los arrendamientos de local de negocios denominados “uso distinto al de vivienda”.

A continuación os explicamos las medidas adoptadas en cuanto a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Tengo que volver a insistir que se ha olvidado a los arrendadores y arrendatarios de locales, sobre todo a estos últimos que han tenido que cerrar por las circunstancias del coronavirus. Es evidente que los segundos tendrán mucha dificultad en pagar la renta en las actuales circunstancias, pero si esto ocurre, la falta de ingresos a la propiedad, sobre todo si es persona física, le supondrá también un grave problema económico para su vida habitual. Desgraciadamente nada se ha previsto al respecto.

No obstante, como antes se ha dicho, el art. 1 de este RD Ley 11/2020 no establece ninguna mora y tampoco situación de “vulnerabilidad” para locales, pues está dirigido exclusivamente a viviendas, de tal manera que, salvo que haya rectificación al respecto, no hay problema alguno en la actualidad para ir al desahucio por falta de pago, aunque la demora actual de los procesos en general se ha establecido por la Autoridad Judicial correspondiente en casi todos los supuestos. Y, por lo que dice el propio Gobierno, las medidas sobre el coronavirus se ampliaran más tiempo del esperado, lo que supondría una paralización mayor.

Una vez más el legislador vuelve a diferenciar entre que el arrendador sea una persona física o jurídica o gran tenedor.

II. CUANDO EL ARRENDADOR (PROPIETARIO) ES EMPRESA, ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O UN GRAN TENEDOR

  • Arrendador: Tiene que ser persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2
  • Arrendatario: Tiene que ser persona física o jurídica, y los autónomos y PYMES que cumplan los siguientes requisitos:
    • Autónomos:
      • Alta Seguridad Social: Estar dado de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
      • Actividad suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
      • Actividad no suspendida deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. 
    • PYMES:
      • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (Balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados). “Art. 257.1. Podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
        1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
        2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
        3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta. Actividad suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
      • Actividad no suspendida deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • Plazo solicitud: El arrendatario tiene el plazo de UN MES desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 15/2020. (23-04-2020).
  • Moratoria: La moratoria en estos casos es automática, salvo que exista acuerdo previo entre las partes, y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
  • Pago de la renta: La obligación de pago se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, finalizada la moratoria.

 

III. CUANDO EL ARRENDADOR NO ES EMPRESA, ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O UN GRAN TENEDOR

 

  • Arrendador: Persona física o jurídica, que no sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
  • Arrendatario: Autónomos y PYMES. Con los requisitos señalados en el apartado anterior.
  • Plazo solicitud: El arrendatario tiene el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 15/2020. (23-04-2020), para solicitar al arrendador un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
  • Aplazamiento: Se solicitará un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
  • Disposición de la fianza: Las partes, podrán llegar al acuerdo de la posibilidad de disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades. En caso de que se disponga total o parcialmente se deberá reponer en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año, según el art. 2 del Real Decreto-Ley 15/2020.

 ¿El arrendatario de local de negocio podrá dejar de pagar la renta ante la crisis COVID-19?

El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, ha dejado fuera de protección a todos los arrendatarios (inquilinos) de locales cuyos propietarios no sean grandes tenedores, que son la mayor parte, y por eso la respuesta tiene que ser NO.

El Real Decreto no plantea que sea posible esta opción, y por ese motivo lo que se insta es poder llegar a un acuerdo con el arrendador (propietario) al objeto de reducción temporal de la renta, ya que este también tiene que valorar que en la situación actual en la que nos encontramos será difícil alquilar de nuevo el local de negocio, y además el arrendatario podrá interponer demanda judicial solicitando la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, solicitando la reducción de la renta por haberse producido una situación excepcional e imprevisible.

Pero, ¿En qué consiste la cláusula rebus sic stantibus”?

La cláusula rebus sic stantibus es de elaboración puramente jurisprudencial y tiene por objetivo, para su aplicación en situaciones extraordinarias o imprevisibles, el reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad y buena fe.

En definitiva es aplicar de forma judicial, el sentido que común que no han sabido utilizar las partes para llegar a un acuerdo teniendo en cuenta las excepcionalidad de la situación así como su imprevisibilidad, por lo que, será el Juez el que revisará las obligaciones que han nacido de un contrato, cuando por circunstancias sobrevenidas, a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento.

Requisitos para su aplicación:

  • Alteración sustancial de las circunstancias recogidas en el contrato
  • Una situación imprevisible que no se recogió en el contrato.
  • Una desproporción exorbitante entre las recíprocas prestaciones de las partes.

Si solicitamos al Juez la aplicación de esta cláusula, podremos pedir la resolución del contrato, si acreditamos que es imposible su cumplimento, pero el juez siempre hará prevalecer el principio de conservación del contrato sobre todo en los de larga duración, llegando a una solución temporal y justificada en la reducción de la renta.

Es la solución idónea para la situación de crisis en la que nos hallamos que vendrá impuesta por los Tribunales cuando así le sea alegada, pero que debe servir de base para acuerdos extrajudiciales que pongan fin a las controversias surgidas.

La doctrina moderna emana de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 333/2014, de 30 de junio; Recurso 2250/2012; Ponente, Francisco Javier Orduña Moreno (SP/SENT/769510) que en materia de arrendamientos urbanos encuentra su reflejo en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 591/2014, de 15 de octubre; Recurso 2992/2012; Ponente, Francisco Javier Orduña Moreno (SP/SENT/790312) que sin descartar su posible carácter resolutorio, hace prevalecer el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos en el caso de un contrato de larga duración, llegando a una solución temporal y justificada en la reducción de la renta.

IV. ACREDITACIÓN DE LOS REQUISITOS POR EL ARRENDATARIO ANTE EL ARRENDADOR

Según el art. 4 del RD 15/2020, de 21 de abril, el arrendatario acreditará que reúne los requisitos exigidos ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

  • La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  • La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, según el art. 5 del RD 15/2020, de 21 de abril, pone de manifiesto que los arrendatarios que se hubieran beneficiado del aplazamiento temporal en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el art. 3, serán responsables de los daños y perjuicios que hayan podido ocasionar al arrendador, así como de todos los gastos que hayan generados por la aplicación de estas medidas.

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En el anterior artículo abordamos todo lo relacionado  sobre arrendamientos de vivienda covid-19 , y el siguiente artículo os traeremos un ebook gratuito donde se tratará de manera conjunta ambos arrendamientos,  despejando algunas dudas sobre la situación en la que quedan los arrendadores, así como todas las opciones con las que cuenta el arrendatario durante este estado de alarma y y donde contestamos a las preguntas más habituales que se están haciendo tanto inquilinos como propietarios ante esta nueva situación.

Si necesitas ampliar información sobre este asunto, o tienes dudas sobre los derechos que tienes como propietario o como inquilino, ponte en contacto con nosotros y te daremos la solución que necesitas.

Un saludo y hasta el próximo artículo

 



Author: María Amparo Martínez Marián
Abogada Perito Contador-Partidor

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